北京章哥开云体育，房地产从业20年，开通业内门说念，我不作念所谓的“内行”，只用二十年实战教导帮大家答疑解惑。

一

Q:

现时列针买房，向您征询一些买房关联的提议。 提供以下信息：

1、孩子26 年上学，第一议论是上学身分。户口有很能够率在 27 年经管。

2、预算在 800 万傍边（首付300W，可袭取 2.5W 每个月的月供）

3、但愿能保值，是以不议论老破小。

4、现时住在新北苑（租房），比较可爱相近的环境。 但对新北苑有两点担忧：一是朝外来广营校区的教训水平，而是新北苑在受到相近新址的刺激下房价是否会崩盘。

A：

1、保值跟是不是老破小没径直干系，北京不少老破小的保值好着呢。

2、第一议论是上学身分？但新北苑的也不算学区房啊。这里天然是朝外的校区，但到现时适度跟分校差未几，没获取太多的资源歪斜，2+4限额应该也不太多。再加向前两年因为并校闹的那些事儿，很难说能在短期内获取太多利好。

归正这里到现时适度不算学区房，房价中的溢价主如果租售背离形成的。是以倒也没必要太操心教训水平，不至于裁汰，酌定是短期内没昭着晋升郁闷。

3、相近新址刺激下崩盘，我以为没什么可能性，新址的溢价比二手房高的多，除非打狠折，不然不好刺激。归正全北京莫得被刺激崩盘的前例，再加上新板块也不是举座树立，就算冲击熟习板块亦然永恒的事儿，没那么快。

这参考望京和酒仙桥的干系吧，以望京论普通公里的限制（总限制15公里），也只不外是让丽皆豪宅走弱郁闷，跟崩盘不挨边儿。况兼北京早过了大限制树立的年代了，以后不太可再有了。

是以就算新北苑当今仍然有溢价，也不外是5-10%之内，这点儿比例谈不上崩盘。除非一年之内在操纵砸下上千亿，不然没什么影响，至少短期之内抹不屈。

4、总之新北苑不算学区房，跟朝外本校到现时适度的差距还比较大，也不如其他几所头部校热点。只可说毕竟是朝外的校区，以后表面上能获取扶抓。从屋子角度讲莫得学区溢价也挺好的，居住的性价比还高呢。

另外也甭纠结崩盘的事儿，让中介算算租售比就知说念了，未必这些日子溢价更低了呢，也就更合算。

仅供参考。

二

Q:

请问，家里二个孩子，差别26年和30年幼升小，当今在大兴，爸爸在展览路上班，预算500出面，想买房到展览路学区，操心学区学校一般，当今买了溢价部分跌的太多，您有什么提议吗？

A：

1、这我能有什么提议啊？就是这近况，谁也不敢保证这些操心。

2、展览路学区挺好的，学校角度只可评释年详情是低谷期了，2030年的东说念主数更少，表面上会增多对口入学的比例，东说念主少了就没必要调剂。是以尽量买离学校近的吧，毕竟就近入学是写入《教训法》的。况兼按新策略也能二宝同校，大宝稳了二宝就没问题。

3、溢价部分也只可看到技术的策略，就算没什么策略也未必下降，毕竟家长们买房也净是兼顾自住的，那就得等孩子毕业才逐年卖房搬走呢。是以溢价未必径直下降，或是涨的慢点儿，或是逐年裁汰，如何也得好几年身手把溢价降下来呢。

4、总之这皆是实质情况，没什么提议。既然是来岁上学，那要不就尽量买溢价率低的，这么性价比就相对高了，真要买到很低的还算捡漏儿呢，各项皆占优了。

仅供参考。

三

Q:

请问，家里小孩27年上学，当今随着四老落户在广内，想换个好点的学区，四老差别在西城广内和向阳朝外有房，但不想和咱们一齐住。咱们预算在1200以内，想找个兼顾学区和三口居住体验好的片区，同期离某一方老东说念主近点，为了以后可以搭把手接送。

现时看过月坛，但这个预算次新就看上了三里河一区3号院和一区2号院的小户型，居住不太行，另外看了史家本质对口的阳光皆市，这个预算可以改善房，但操心学区不好，不知说念您提议选哪个。

A：

1、既然有了朝外这级别的学区房，那再换学区可议论好。朝外放到东西海亦然仅次于金刚小强的，况兼如故九年，家长安详的多。是以通例提议是换到月坛这种级别的，其他的不太合乎。

另外你们在西城的房是731之前的是吧？那此次是径直买如故用四老置换啊？四老置换是有可能仍然单校的，就算教委没明确说，但近几年也没据说有调剂的。是以从学区来讲，从朝外换到月坛这种级别算是合乎的，如果加上单校就更合乎了，仅仅小升初再看情况吧。

2、我要提议从屋子角度亦然三里河的啊，发改委的小区，非论哪方面皆占上风。也就是说在溢价率差未几的情况下，那干嘛不选学区和屋子皆占优的呢？即即是过了入学岑岭，这种学区+小区也必定支抓更强，好东西才什么技术皆稀缺呢。

阳光皆市是公寓方式的，自住合乎，保值角度不占优，这十多年来的价钱走势大多偏弱，很难逆转。但这看我方的喜好吧，屋子原来就是用来住的，能改善亦然好的。

3、绵薄就这情况，朝外的不卖是吧？那就先留着，等上学时再看哪边更合乎。

仅供参考。

四

Q:

请问，五一看了几套房，皆是500多预算的新址，差别是丰台中建壹品花香壹号88的小三居，招商臻园93的小三居，首开熙悦晴翠110平四室一厅两卫（现房），朱辛庄越秀星樾的小三居，皆是京户首房首贷，纯生意贷款。

请问一下章哥，如果目标五年至十年间换屋子，从屋子保值角度分析，这几个屋子如何排序？还看了一个丰台的中海御鑫阁90多平的两室一厅，这个的保值性如何样？

A：

1、我对新址不熟，不便捷点评东说念主家，这如故征询中介或渠说念商吧，他们卖房的才熟悉新盘。

2、不外领导一句，李嘉诚有句名言是“房产的价值由什么决定？地段儿，地段儿，如故地段儿”。天然不是决定全部，但一般能决定70%以上。是以提议再议论一下吧，嗅觉挺松驰似的，捡到篮子就当菜了，天然皆能吃，但养分未必高。

通例提议是尽量侧目两区接壤吧，相近方式皆站岗快30年了，不想交班的没必要硬上赌桌，赢的概率不大。望望京良路东段皆折腾几许年了？很能评释问题了吧？

另外也留心户型面积吧，最佳别卡边儿的，占不到低廉就能够率损失。多那几平米的确没什么事理，咱们树立商皆没辙，行为接盘东说念主能若何？

十年间换屋子，那西边的嗅觉能罢了推敲吗？之前的归正照旧等了十多年了，仍然在不时恭候。算算溢价吧，到技术能按时完配置拉平溢价，完不行不时站岗，超出预期的才算保值好呢。

绵薄就这几句吧，我的确不便捷多说，北边的不聊。

3、御鑫阁的保值如何样？还行吧，略有逾期不算多，比预期强一些。这种居品全北京价钱走势好的未几，御鑫阁行为围合式的算可以的了。另外亦然这面积，最佳不卡边儿，多出1平米真能改善吗？这让中介给算账吧，看和税费比较是否合算。

4、总之如故再议论一下吧，这几个是一个卖房的给推选的吗？如果是的话就离这小子远点儿吧，这损劲儿皆赶上我往时的风仪了。

仅供参考。

眷注“章哥说买房”世界号，有房产关联问题可以向我发问。